CÁC BƯỚC KIỂM TRA PHÁP LÝ BĐS TRƯỚC KHI GIAO DỊCH?
Tính pháp lý là yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua bất động sản. Một giao dịch tưởng như hấp dẫn có thể trở thành rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ pháp lý. Dưới đây là tổng hợp hướng dẫn chi tiết từ các chuyên viên môi giới của Big Housing Land giúp bạn kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi xuống tiền.
Tìm hiểu pháp lý nhà đất trước khi giao dịch.
Nội dung
- 1. Kiểm tra pháp lý khi mua nhà đất thổ cư
- 2. Kiểm tra pháp lý khi mua chung cư
1. Kiểm tra pháp lý khi mua nhà đất thổ cư
Khi mua nhà đất thổ cư, bạn cần yêu cầu bên bán cung cấp bản chính giấy tờ pháp lý để đối chiếu. Cụ thể gồm các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận (Sổ đỏ / Sổ hồng)
Bắt buộc phải kiểm tra:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ – cấp trước 2005)
- Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng)
Nếu là nhà ở, thường kèm theo các giấy tờ:
- Thông báo & biên lai nộp thuế trước bạ
- Bản vẽ hiện trạng
➡️ Big Housing Land khuyến nghị: Không giao dịch nếu bên bán không cung cấp bản chính sổ đỏ/sổ hồng.
Bước 2: Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán
Yêu cầu:
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân
- Sổ hộ khẩu (nếu cần)
Việc này nhằm xác định người bán có đúng là chủ sở hữu hay không, tránh giao dịch với người không có thẩm quyền → giao dịch sẽ vô hiệu và tiềm ẩn rủi ro.
Bước 3: Kiểm tra tình trạng pháp lý tại cơ quan Nhà nước
Người mua nên đến:
- Phòng Tài nguyên & Môi trường quận/huyện
- Văn phòng đăng ký đất đai
Để kiểm tra các thông tin:
- Nhà đất có tranh chấp không?
- Có đang bị thế chấp ngân hàng không?
- Có thuộc quy hoạch, giải tỏa hay bị thu hồi không?
➡️ Đây là bước cực quan trọng, Big Housing Land luôn thực hiện giúp khách hàng trước khi chốt giao dịch.
Bước 4: Kiểm tra hình thức giao dịch / hợp đồng
Theo quy định:
- Hợp đồng mua bán nhà phải lập bằng văn bản và được công chứng/chứng thực (Điều 450 Bộ luật Dân sự)
- Luật Nhà ở 2005 – Điều 93: Hợp đồng về nhà ở bắt buộc lập thành văn bản
Do đó:
❌ Mua bán bằng giấy viết tay → không hợp pháp, nhiều rủi ro, không được pháp luật công nhận nếu xảy ra tranh chấp.
Từ năm 2004, mọi giao dịch bắt buộc cần có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
Nếu bên bán không có sổ mà vẫn giao dịch → nguy cơ cao “vô hiệu”.
2. Kiểm tra pháp lý khi mua chung cư
Khi mua căn hộ chung cư, cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Bao gồm:
Bước 1: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Đây là cơ sở pháp lý chứng minh chủ đầu tư được phép xây dựng & kinh doanh bất động sản.
- Do Sở Kế hoạch & Đầu tư cấp
- Kiểm tra ngành nghề đăng ký có “kinh doanh bất động sản” không
Bước 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất
Một dự án hợp pháp cần:
- Đã giải phóng mặt bằng
- Đất không tranh chấp
- Không bị thế chấp ngân hàng
Nếu đất bị thế chấp → yêu cầu cung cấp văn bản giải chấp.
Bước 3: Giấy phép xây dựng dự án chung cư
Giấy phép chứng minh:
- Dự án được phép xây dựng
- Xây đúng quy hoạch
- Đảm bảo an toàn pháp lý
Bước 4: Hồ sơ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Bao gồm:
- Tiền sử dụng đất
- Các khoản thuế, phí liên quan
Nhiều chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ mới phát hiện chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gây chậm cấp sổ.
Bước 5: Kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ
Bạn cần xem kỹ:
– Tiến độ thanh toán
- Phải gắn với tiến độ xây dựng
- Không thanh toán quá 70% trước khi nhận nhà
– Giữ lại 5–10%
Để đảm bảo chủ đầu tư bàn giao sổ hồng đúng hẹn.
– Đồng tiền thanh toán
- Phải là VNĐ, không được thu ngoại tệ trái phép.
– Người ký hợp đồng
- Phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư
- Hoặc người được ủy quyền hợp pháp
– Thời gian bảo hành
Luật quy định chung cư phải được bảo hành tối thiểu 60 tháng từ ngày nghiệm thu.
KẾT LUẬN
Việc kiểm tra pháp lý BĐS trước khi xuống tiền là yếu tố sống còn để bảo vệ tài sản của bạn. Nếu bạn cần hỗ trợ kiểm tra pháp lý, tra cứu quy hoạch hoặc đánh giá độ an toàn của bất động sản, Big Housing Land luôn sẵn sàng hỗ trợ.
