CÁC BƯỚC CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ (ĐẤT Ở)

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là lên thổ cư) là vấn đề được rất nhiều người quan tâm khi mua bán bất động sản. Bài viết dưới đây Big Housing Land giúp bạn hiểu rõ: đất nào được phép chuyển, chi phí ra sao và quy trình thực hiện như thế nào.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất do Nhà nước giao cho người dân để phục vụ sản xuất như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng…

Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp bao gồm:

• Đất trồng cây hàng năm 
• Đất trồng cây lâu năm 
• Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối 
• Đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng 
• Đất nông nghiệp phục vụ chăn nuôi 

Vậy đất ruộng là gì?

Pháp luật không có khái niệm “đất ruộng”.
Trên thực tế, đất ruộng thường gồm:

• Đất chuyên trồng lúa 
• Đất trồng cây hằng năm khác 

Lưu ý quan trọng:
Đất trồng lúa khó chuyển mục đích hơn các loại đất nông nghiệp khác vì Nhà nước có chính sách bảo vệ quỹ đất lúa.

2. Điều kiện để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Muốn xin chuyển mục đích, cần dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận/huyện.

Điều kiện 1:

Thửa đất phải nằm trong quy hoạch đất ở, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện 2:

Thửa đất phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định từng địa phương.

Làm sao để kiểm tra quy hoạch?

Bạn có thể:

✔ Trực tiếp lên UBND quận/huyện để yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản (chính xác nhất).
✔ Hỏi ở UBND xã/phường nhưng thông tin chỉ mang tính tham khảo.
✔ Big Housing Land luôn khuyến nghị kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc để tránh rủi ro.

3. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Mức phí phụ thuộc vào loại đất và bảng giá đất tại thời điểm xin chuyển.

Trường hợp 1:

Chuyển đất vườn, ao cùng thửa với đất ở hoặc đất vườn ao có nguồn gốc gắn liền nhà ở → nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Trường hợp 2:

Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất ở → nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Lưu ý quan trọng:

• Giá đất căn cứ theo bảng giá đất của từng địa phương. 
• Tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin chuyển lên thổ cư

Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện, gồm:

1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 01 – Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) 
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) 
3. Giấy tờ nhân thân: 
   • Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân 
   • Sổ hộ khẩu 

5. Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

1. Chuẩn bị hồ sơ như trên 
2. Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường 
3. Cơ quan Nhà nước kiểm tra quy hoạch, kiểm tra hiện trạng 
4. Xác định nghĩa vụ tài chính (mức phí phải nộp) 
5. Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo 
6. Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích và cập nhật vào sổ đỏ 

Kết luận

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là một quy trình quan trọng, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, kiểm tra quy hoạch và nắm rõ nghĩa vụ tài chính. Với kinh nghiệm và am hiểu pháp lý bất động sản, Big Housing Land luôn đồng hành cùng khách hàng, tư vấn chi tiết, hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và hoàn thiện thủ tục một cách nhanh chóng, an toàn.
Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc muốn đảm bảo giao dịch bất động sản minh bạch – hiệu quả, bất động sản Big Housing Land là lựa chọn đáng tin cậy để đồng hành cùng bạn trong các thương vụ giao dịch.